七部委提出吸引社会资本建停车场,广州市政协常委曹志伟认为:在广州建停车场是赔本买卖 政府应简政放权尽力降成本

近日,针对目前我国城市停车难日益突出的问题,七部委联合印发了《关于加强城市停车设施建设的指导意见》(下称《意见》),提出通过吸引社会资本,加快推进停车设施建设,缓解停车位供不应求的难题。“然而以广州现状来看,没有社会资本愿意建停车场,因为根本就是赔本买卖。”昨日,广州市政协常委曹志伟建议,政府应简政放权,降低停车场建设成本,多建集约型停车装置,并夜间开放学校、政府部门停车场给周边居民,缓解“停车难”。

现状

停车场办证难 阻碍投资建设

七部委在《意见》中提出,要鼓励社会参与,通过各种形式广泛吸引社会资本投资建设城市停车设施,大力推广政府和社会资本合作(PPP)模式。改革停车设施投资建设、运营管理模式,消除社会参与的既有障碍。

曹志伟表示,其实,通过吸引社会资本,推进停车产业化解决停车难问题,已是多个城市的共同思路,现在《意见》是将该方向加以明确、鼓励和指导。然而目前广州市关于停车场建设的设计、报建、审批手续以及停车场收费的政策仍未起到很好的引导作用,甚至是阻碍,“所以没有人愿意投资建设停车场,仅靠规划行政命令来‘要求’开发企业投资建设”。

新快报记者也从业内了解到,停车场的建设审批涉及房管部门、城管部门、建设部门等,由此引发审批难、审批慢,甚至审批材料无从找的情况。报批时间往往都要超过1年。不少项目审批了2年多都没有批下来,因此证照不齐的停车场比例相当高,也滋生了大量的“黑停车场”。

在今年年初的广州市两会上,曹志伟曾向工商部门建议实行停车场“一照多址”,但由于涉及各区税收,至今都没有下文。

原因

政府限价 建设住宅车位成赔本生意

阻碍社会资本建停车场的,除了办证难,还有“赔本”的风险。

“我们的停车价格一直以来都是脱离市场的。”曹志伟说,自2004年广州因发展汽车工业而“腰斩”停车费之后,导致汽车保有量大幅上升,道路交通压力剧增,停车位供不应求,但企业却不愿意投资建设,“因为会亏本”。

曹志伟以番禺区某小区的地下一层停车位为例算了一笔账。根据2014年最新政策(穗府2014[12]号文),“地下负一层、负二层分别按地上首层市场评估价50%和25%计收”,同时变更了地下室地价的缴交地价标准和计收比例,并且要求签订出让合同变更协议和确权前就要缴清。如此一来,地下室的土地成本呈几倍的增加,光是地价加上建筑造价就要16万元一个车位,“一方面直接打击了企业今后投资地下车位的意愿,另一方面间接推高房价,因为企业会将新增成本的苦果转嫁至有车或无车住宅/商业业主房价或车位售价中。”曹志伟说。

此外,再加上各种税费、管理费用、财务费用等,一个车位不销售时的投资成本为19.6万元。

如果该车位出租的话,按照目前住宅车位月租500元/个(一类地区)限价的控制,其收益率仅为0.7437%,还不如居民年存款利息2.5%高,若贷款开发建设,将更加亏损,这还未计算保险费和可能发生的丢车赔偿以及折旧等在内。

“这就是被迫建设车位的企业都愿卖不愿租的真正原因,这也是开发企业不会像咪表企业那样去通过行贿争取住宅小区地下车库开发经营权的原因。至于有些‘砖家’建议让物业投资企业投资回购目前已售车位经营,明显是‘意淫’,外行之极。”曹志伟说。

建议 1

建设架空停车场、立体停车场

在广州城区,车多,地少,停车场造价高,解决停车问题该怎么办?曹志伟又提到他曾向广州市政协提交过的建议,应鼓励建设架空型的停车楼、机械式立体停车库等集约化的停车设施。

曹志伟算了一下,目前地下停车场的建设成本中,占比最大的是建筑造价,达到了56.24%。而架空层车位只为地下室车位的一半,其大部分成本都用在了楼面地价上。因此他建议,应鼓励建设地上架空层停车场,同时免计容积率与地价,并且允许预售,减少资金成本。他同时还强调,这部分未计入容积率的建筑面积,没有计缴地价,因此这部分车位投资单位只能拥有整体产权,不可分割出售,只能出租经营,租金按市场需求自我调节。“既可以减少政府建设公共停车场的巨额投入,又可以避免投资商的投资亏本,还可以满足广大车主使用的切实需求”。

在曹志伟看来,相比地下停车场,建设停车楼、立体停车库好处多多。“可以降低地下室施工的危险,减少建筑垃圾(余泥)的产生,减少地质灾害的发生和对地下水系的破坏。比起地下停车场,空气也好很多”。

由于没有增加商业和住宅的容积率,没有改变建筑密度,集约型停车装置不会增加老城区的人口负担,降低居住的舒适度,只是政府少了停车场面积的地价收入。

“既然要改革,解决停车难问题,造福百姓,政府就要拿出诚意,免除停车场地价,简化审批手续,不能老是‘政府宴客,企业埋单。回避问题,转移矛盾’。”曹志伟表示。

难点

三方面制约 集约式停车场建设

虽然停车楼和立体机械停车场好处颇多,但结合广州目前政策来说,建设却面临诸多困境。

据曹志伟介绍,首先,立体机械停车场难以确权,更无法逐一分割产权,最多只能整体确权,所以不能单个卖给每户居民或者商家,这实际就是限售。

其次,立体机械停车场往往当作建设物公共配套设施收费,也就是租金被政府指导价限制,甚至还有“砖家”呼吁由非车场业权人组成的小区业委会定价,投资回报率低,还没保障。

再次是容积率,目前广州对立体机械停车场是按照净空高度来计算容积率,即缴纳地价时要用占地面积乘以N层来计算,这直接导致没有人愿意投资立体机械停车场。

新快报记者从中国2014年度机械式停车设备行业统计数据报告中获悉,在全国排名前十的省份里,广东新增机械式立体车库泊位38413个,占十省全部新增泊位的6.5%,还不到江苏省、陕西省(均在77000个以上)新增量的一半。有业内人士表示,到目前为止,广州市已投入使用的立体停车场仅有三四十个,和北京、上海、南京相比差距悬殊,甚至连南宁都比不上。