德国楼市罕见上涨 中国投资者身影隐现

　　本报记者 张晓玲 实习生 石钰 德国柏林、广州报道

　　导读

　　一向以平稳著称的德国，房产价格也罕见上涨，来自欧盟和中国的买家成为德国楼市的主要投资者，上涨的房价已经引起德国政府警惕，构想着针对外国购房者的税收机制。

　　房价上涨似乎已经席卷全球，中国人的投资身影也出现在世界上任何一个角落。连一向平稳的德国也不例外。

　　在全世界的发达国家，房地产市场稳定和房价低廉的几乎仅有德国一个。作为社会福利的关键一环，德国政府鼓励租房而非买房，数十年来房地产市场一直以平稳著称，被誉为“德国模式”。

　　但是近年来，德国房价总体呈现增长态势，租金也明显上涨，根据海外房地产投资平台居外网数据，2016年二季度，德国房市涨幅排全球第三，同比增长10.1%。

　　来自欧盟和中国的买家成为德国楼市的主要投资者，低廉的房价被认为是资金避风港，但德国政府对于炒楼盈利有严格的限制和惩罚措施，炒楼并不能明显获利；投资者更看重的是保值增值或租金收益。

　　目前，上涨的房价已经引起德国政府警惕。比如柏林市政府正密切关注温哥华政府采取的针对外国购房者的税收实施情况，也在构想针对外国购房者的税收机制。

　　持续升温的德国楼市

　　二季度涨幅10%，全球第三，令人对德国楼市产生好奇：这里究竟发生了什么？

　　毕竟，在1977年至2010年期间，德国平均房价仅上涨60%，其中2000年之后的10年里，德国物价平均每年涨幅2%，房价涨幅仅有1%。

　　21世纪经济报道多方采访发现，德国房地产的平稳局面被打破，始自2008年金融危机后，德国房地产价格上升的步伐开始加快。

　　根据德国统计网站statista发布的报告，到2013年，德国大中城市的平均房价相较2007年几乎翻倍。以西部城市杜塞尔多夫为例，2007年每平方米房价平均为1775欧元（约1.51万元人民币），而到了2013年四季度已上涨至3760欧元（约3.20万元人民币）。

　　2015年，德国中央房地产委员会以一套高配、约六七十平米的单元房为例，调查7大城市2015年1至9月与2014年同期房价增减情况，结果显示，斯图加特的房价增长最高，达18.8%，其次是柏林（14.4%）、慕尼黑（12.9%）、科隆（12.5%）、法兰克福（11.7%）、汉堡（9.4%）及杜塞尔多夫（8.7%）。

　　进入2016年，德国房价上涨加快。根据全球最大中文海外房地产平台居外网报告，2016年2季度，全球房市涨幅排名前五位的市场分别为：新西兰（10.43%），罗马尼亚（12.1%），德国（10.1%），土耳其（9.67%）与加拿大（8.40%）。

　　房价上涨趋势在大城市更为明显，据居外网英国欧洲及中东地区负责人Bernie Morris介绍，柏林房价一直处于领先地位，自2007年以来公寓价格上涨了97.7%，房租上涨了51.1%。

　　其他一些中小城市房价也在上涨。德国中央房地产委员会发布的报告显示，2016年，在德国县一级和非县辖城市，房价增长超过6%。

　　值得关注的是，除了房屋售价高涨，德国的租房价格也在不断上涨。

　　在拥有比较成熟发达的住房租赁市场和完善的住房租赁政策的德国，半数德国人选择租房。据德国统计局数据，只有约50.4%的德国家庭居住在自有住房中，49.6%的家庭租房居住，年轻人中超过70%都是“租房族”。

　　德国城建研究所调查显示，2015至2016年，德国全国平均房租上涨了3.3%。

　　一些大城市如柏林、慕尼黑、汉堡等房租上涨幅度更大，德国南部的一些大学城的涨幅也超过了50%，巴伐利亚州首府慕尼黑更是高达69%。

　　同样以前述7大城市一套高配、约六七十平米的单元房为例，2015年1至9月与2014年同期相比，慕尼黑的租金增长高达7.4%。其次是斯图加特（6.8%）、柏林（4.4%）、法兰克福（3.8%）、杜塞尔多夫（3%）、科隆（3%）和汉堡（1%）。

　　生活在杜塞尔多夫的中国留学生林桦对于租金上涨的感受明显。她告诉21世纪经济报道，其租住的杜塞周边米尔海姆片区，近一年来房租上涨约20%。

　　“房价避风港”背后

　　德国楼市的平静局面是被什么打破的？中国社科院欧洲研究所博士秦爱华指出，全球金融危机爆发后，欧洲部分国家的房地产市场受到严重冲击，欧元区国家房价急转直下，房地产泡沫破裂，从2008年开始一直处于下降状态。特别是西班牙、希腊、意大利等南欧国家房价跌幅更大。

　　而价格稳定、风险更低的德国房地产市场成了国际投资的避风港，部分欧洲国家的房地产投资方将资金转向了德国，从而推高了德国房价。

　　据居外网数据，2009年柏林房地产15%为外国买家所购，这一数字在去年增加到68%。

　　除了法国、意大利、西班牙等周边国家，据Bernie Morris介绍，中国买家对德国房地产的热情也在攀升。2016年第2季度中国人询盘量（网上访问量与线上线下咨询量总和）达到有记录以来最高值，比2015年明显增多，其中投资买房的比例占39.9%；柏林、法兰克福、杜塞尔多夫成为最受中国买家欢迎的德国城市。

　　在德国西部北威州首府杜塞尔多夫，专业房地产经纪人Ruediger Holey向21世纪经济报道表示，“越来越多的投资者到来，他们倾向于购买10万欧元到50万欧元的房产。”

　　记者实地走访了解到，杜塞拥有大量中国留学生及来此做生意的华人，许多中国买家在杜塞购置整栋旧楼，然后改建成公寓出租，收益不菲；由于单纯的海外投资者买房不能贷款，许多中国投资者是一次性付款。一些总价几十万人民币的小公寓很抢手。

　　此外，为了刺激经济复苏，欧洲央行实行低利率政策，也推动了德国楼市的强势增长。金融危机后基准利率不断下降，截至2016年8月8日，欧央行的基准利率已降至-0.4%。

　　Ruediger Holey说，低利率是造成价格上涨最主要的因素，这使更多人负担得起房产，推动价格升高。“近5年来德国7大城市及他们周边地区的楼价房价增长率甚至达到30%。”Ruediger Holey表示。

　　总体而言，近年来德国经济呈积极态势，据德国联邦银行预计，2016年德国经济的增长将超过3.0%，经济增长使得房地产需求也一定程度上升。不少投资者认为，德国房地产价格的上扬是由宏观经济走势决定的。

　　经济增长对人口的吸引力也在增强，仅德国首都柏林，每年就有4万人搬迁到这里。Bernie Morris预计，柏林近年来新增居民约100万，但人口数仍低于二战前，仍有很大增长空间。

　　除此以外，难民不断涌入德国，在2015年一年，柏林就接收了5.4万名难民。

　　德国邮政银行报告认为，仅1%的人口增长就将使城市公寓价格平均提高3.5%，独栋房屋提高1.9%。报告分析，难民人数上升本身不会直接影响房地产成本，但会造成价格上出现“多米诺现象”。住房补贴会增加需求量，这反过来会推高需求和高端租赁成本，最终提高收购价格。

　　政府管控抑制房价

　　多年来，德国房地产一直处于政府的强硬干预之下，调控重点始终放在抑制房价上涨、打击投机炒作房价、有效保障住房民生上。

　　面对火热的房地产市场，德国政府延续了其对房地产市场一贯强硬的做法，从增加房屋供给与抑制房产炒作方面出台了一系列措施。

　　德国统计局公布的数据显示，德国批准建设的住宅数量在1994年达到峰值后逐年下降。

　　但从2009年开始，德国政府批准建设的住宅数量稳步上升。其中，2014年批准建设的住宅数量同比增长近5%。2015年1-9月德国政府批准建设住宅数量同比上升4.8%，增加了10300套新住房建设。

　　以柏林为例，柏林政府决定，截至2026年，将实现公寓数量从8万套提高到40万套的目标。为此，柏林城市内的六大国有房地产公司，将从市场上购买26600套公寓，并建造53400套新住房来满足市场需要。

　　与此同时，柏林市政府划定了33个社区作为“城市保留区”，并在保留区内禁止再开发项目；社区的房东也不能将房屋变卖为托管公寓，以防止房产投资商哄抬房价。

　　事实上，在德国严厉的税收环境下，炒房盈利空间不大。在德国，用于出售的房地产首先要缴纳评估价值1%-1.5%的不动产税，房屋买卖还要交3.5%的交易税。如果通过买卖获得盈利，还要交15%的差价盈利税。如果新购住房未满7年转让，其综合税率更高达50%。如果五年内卖出3套及以上还要加收盈利额25%的资本利得税。

　　Ruediger Holey告诉记者，尽管现在新建公寓中投资比例占很大部分，但想通过投资房地产赚取差价的人很少，大部分买房都是自用房或者在低利率政策、廉租房短缺的双重压力下寻求的避风港。

　　德国还通过严格的房价定价机制稳定住房价格，德国的房价、地价和房租都实行指导价制度。德国法律还规定，如果地产商制订的房价超过“合理房价”的20%，即为“超高房价”，构成违法行为。如果地产商制定的房价超过“合理房价”的50%，则为“房价暴利”，便构成犯罪。

　　Ruediger Holey谈到了德国最新规定：20%至30%的新房地产项目中，如果有超过100个公寓的项目，那么它必须是低价公寓。

　　在租房方面，德国有严格的《租房法》，并出台了一系列鼓励修建租住房屋、保护房客权益的政策。德国政府修建了大量商品房，其标准与开发商对外销售的房子没有任何区别，几乎可以满足所有低收入家庭的住房租赁需求。

　　德国不允许政府或物业拥有者随意调高租金，德国法律对房租的上限进行限制：与“指导价”制度类似，如果房租超出政府规定“合理租价”的20%，就构成违法行为。如果超过50%，就构成犯罪，将有可能面临三年徒刑。

　　在租房客占据了城市人口85%的柏林，政府近期出台了一项新规定，要求新签订的租赁契约中，房价不能高于城市平均水平的10%。为推进该项规定，柏林政府正在通过要求房东公开前次租赁价格的方式，从而监测新收取的房租是否符合政府规定。

　　尽管房价持续攀高、政府出台抑制措施，仍有投资者对房地产市场保持信心，Bernie Morris说：“柏林房产是全球中价格最合理的城市，这里的价格远远低于西方其他各国首都， 这里每平米2500英镑的价钱与伦敦的5000英镑和巴黎的6000英镑比起来还很便宜。柏林房市要达到与那些城市一样的高价还需要一段时间。”

　　（编辑：陆宇）