聚焦“允许商改住”新规：房屋改造动辄投入三五万至少两年才能收回

业主改造“房中房”动力未必足

金羊网讯 记者赵燕华报道：近日，《广东出台租赁新政：允许商改住 “房中房”或合法》披露，省政府出台红头文件明确鼓励住房租赁消费的一系列优惠措施，备受广泛关注。2月4日，金羊网记者采访相关部门、业内人士以及房东业主发现，“N+1”是最热话题，在认同出租房政策探索与尝试的同时，不少市民也表示了一些担忧，他们更希望新规有利于规范住房私自改造出租行为。

而据专业中介人士分析，2009年广州市曾严厉整治“房中房”，规定业主须在2009年7月31日限期前自行整治“房中房”，很多“房中房”业主都受到来自街道甚至工作单位的压力而进行了整改。而今虽然允许改建房屋用于租赁的新政出台，但由于对现有房屋进行改造动辄投入三五万元，而增收的租金至少要两年才能收回，业主未必有动力。

相关部门人士解读：“N+1”改造应不同于当年“房中房”

该份《广东省人民政府办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》（以下简称“《实施意见》”）明确，允许将现有住房按照国家和地方的住宅设计规范改造后出租，改造中不得改变原有防火分区、安全疏散和防火分隔设施，必须确保消防设施、防水功能、排污功能完好有效。

这一新规会否令“房中房”死灰复燃？房屋打破间隔按间出租，让人不期然想起2009年广州市对“房中房”的一场“战役”，当时规定2009年7月31日是“房中房”整治的最后限期，业主必须在限期前自行整治，很多“房中房”业主都受到来自街道甚至工作单位的压力而进行了整改。

对此，相关部门人士表示，省府出台的红头文件，与去年住房和城乡建设部提出的政策思路是一致的。

去年5月6日，在国新办新闻发布会上，住房和城乡建设部副部长陆克华表示，为满足青年人、新市民的住房租赁需求，住建部将研究制定现有住房改造后按间出租的条件以及人均居住面积的标准，单间最多居住人数等办法，确保房屋住用安全。允许将现有的住房按照安全、舒适、便利等要求改造后按间出租，但是不得改变原有的防火分区、安全疏散和防火分隔等设施，必须确保消防设施完好有效。当时，住建部大力推广上海试用“N+1”的新型治理模式，即将符合条件的客厅改造成一间房间，单独出租使用。当然，这种模式还必须满足消防安全、采光透气正常等条件。

“上海的‘N+1’租房模式有别于‘房中房’改造。”相关部门人士告诉记者，房中房改造在2009年前在广州曾经大行其道，后来政府对此进行大力整治。“房中房”多藏身楼梯楼里，增加房间数的同时通常也会增加洗手间或厨房，如果排水和防水做不好，有可能对上下楼层造成影响，另外楼板承重也是一个危险因素，故此房中房在邻居眼中可谓“神憎鬼厌”。

相关部门人士认为，按照省府的红头文件，在符合要求的前提下，允许将现有住房进行改造后出租，也就是业内通常叫做“N+1”，比如将客厅改造成一间房间，单独出租使用，而不是搞“房中房”。

如何避免改造“N+1”时失控改成“房中房”？记者咨询了有关部门办理施工许可的程序发现，300平方米以下或30万元以下的新建、扩建、改建、或者不改变承重的二次装修，无需到建设部门审批，只要求到街镇办理施工许可。

有业内人士表示，过去一刀切禁止“房中房”，现在允许通过合理、合法的途径来实施，然而，什么情况下可以改，什么情况下不可以改，仍然要有详细的规划说明，特别各级主管部门之间以及不同部门之间应该对这个问题达成一定共识，否则执行起来会存在难度。

显然，要执行《实施意见》中“将现有住房按照国家和地方的住宅设计规范改造后出租”仍需地方政府制定改造要求。为此，有中介业内人士建议：一、政府应规定改造后的房间最小面积，或可以不低于上年度本地人均居住面积为标准；二、实行改建审批制，必须先审批再改建，并进行施工竣工验收才可以出租。

曾深受邻居“房中房”之苦的市民罗女士认为，由于改建可能对同楼其他住户的居住形成影响，所以应当参照“住改商”的做法，改建申请也应当在同一楼栋进行公示并征集意见，住户反对意见大的应当发回重新设计。

广州市个人出租房屋税收综合征收率（2016年5月1日起执行）

公寓允许“商改住”后成交或“量增价跌”

《实施意见》明确，允许将在建、建成、库存的商业用房等按规定改建为租赁住房，土地使用年限和容积率不变，土地用途调整为居住用地，调整后用水、用电、用气价格按照居民标准执行。

在业内人士看来，这将有利公寓去库存，增加租客可选房源。方圆地产首席分析师邓浩志表示，允许将商业用房等按规定改建为租赁住房，适合现在的市场。目前商用物业不但滞销、空置严重，而且总量仍在不断增加，商用物业如何“去库存”和“盘活存量”是房地产业最头疼的问题，也是行业风险最高的领域。培育租赁市场的政策可能就是为解决此问题而设定的。“商业用房可改为租赁住房，首先公寓可获得正名，目前不少地方规划仍视商办类公寓为违规；其次是会有大量空置商办物业改变成租赁住房进行经营，”他预计，未来公寓成交或“量增价跌”。

公寓允许“商改住”后可节省多少？据了解，目前商业用水、用电、用气价格几乎是居民标准的一倍。广州链家研究院院长周峰认为，水电气价格也在调整后一视同仁，这一政策的出台将增加公寓改为住宅出租的吸引力。

“目前广州的公寓产品集中在郊区和外围区域，政策出台落实后，中心区的租客可能会分流到外围区域，租客的选择空间将会加大，中心区的房东提租金的难度也会加大。”周峰表示，如果今后更多的公寓产品加入租赁市场，市场的平均租金可能会进一步下行，有利于外来人员扎根广州，增强城市吸引力。周峰预计，2017年的广州住宅租赁市场将继续受公寓市场分流及部分租客转当业主的影响，成交量可能继续走低。

“包租婆”租房客都可减税

根据《实施意见》，“包租婆”、租房客都可获得不少“着数”。比如租房收入3万元以下的，2017年底之前可按规定享受免征增值税政策，对个人出租住房所得，减半征收个人所得税等；对个人承租住房的租金支出，结合个人所得税改革，统筹研究有关费用扣除问题，其释放的信号是，将来进行个税改革时，将考虑把个人承租的租金支出作为一项费用扣除。

“这个细则若按省的红头文件去执行，是可以对按规定合法报备的小业主有利好的，租赁税费成本有所减免，如果原来是由租客承担这个成本，租客也乐意看到自己的支出有所减少。”周峰说，这个政策对原来一直不参与报备的业主或租客来说，则没有直接的影响。能否引导更多业主自觉报备出租房源，则需要主管部门作更多方面的宣传和监控。

据了解，现在的住宅出租，是直接算租赁综合税。租赁综合税=月租金÷（1+5%）×对应税率。周峰给记者一份《广州市个人出租房屋税收综合征收率（2016年5月1日起执行）》显示，住宅租房收入（不含增值税税额）3万元以下的综合征收率为6%，非住宅为8%。（详见附图）

“落实税收优惠要看广州市的地方细则何时出台，从哪一天开始实施，且看是否按报备的时间为计算起始点。”周峰预计，由于省的文件到地方细则出台，最快都要至少三个星期到一个月，估计起码要3月份初才出台细则。

算笔账：一套房改造成本收回至少要两年 租客多了麻烦也更多

据了解，目前大城市里对单间的租赁需求非常迫切，尤其是每年的春节后和六七月大学生毕业的租房旺季，基本上单间出一间就租一间。据地产中介透露，房屋进行改造后按间出租，最多可以收多一倍的租金。以天河北一套100~120平方米的楼梯楼三房单位为例，整租租金在4500元/月左右，如果把客厅间成房，把四个房独立按间出租，每间可收租金2000~2250元/月，改造后总租金可达8000~9000元/月。

不过，也有房东认为投入大，不想改造。

市民黄先生在海珠区下渡路有一套68m22室1厅1卫的出租房，房租3500元/月，他说暂时还不太清楚新规在广州如何执行，但他表示自己不会重新对房屋进行改造，因为把客厅改成一个房，现在人工和物料都很贵，预算大概要三五万，“即使租金增加到4500~5000元/月，也要两年才能回收成本，再加上按间出租后租客多了麻烦也更多，宁愿现在只和一个租客打交道好一些。”

而对于首层的商业物业，周峰分析，一定不会改住宅用途，“因为租金收益太低了，不符合商业投资客的追求。”

也有业内人士认为，随着广州楼价上涨，即使算上房屋改造按间出租所增加的租金，预计租赁回报率也只是在2.3%~2.5%，相比其他投资渠道，买房出租的回报率太低，租赁新规不会吸引太多投资者买房出租。

政府需正视群租房带来的问题

《实施意见》提到，鼓励房地产开发企业开展住房租赁业务。支持房地产开发企业拓展业务范围，利用已建成住房或新建住房开展租赁业务；鼓励房地产开发企业出租库存商品住房；引导房地产开发企业与住房租赁企业合作，发展租赁地产。同时还提供金融支持。

“商业用房进行改建和租赁，以充当住宅用房，应该说难度不大。房企也有这样一个主动性。然而问题在于，如何提供一个灵活的机制，比如说允许在适当的条件下转回商业用房性质，此类创新的工作还需要继续。同时，类似消防等方面也需要做新的调整。既然是从住宅物业角度考虑，那么就需要从住宅物业的角度来规范此类物业改造和交易。”易居研究院智库中心研究总监严跃进接受羊城晚报记者采访时强调。

不少人担心群租房带来的问题，一旦增加了陌生的人同住一间房，群租房背后风险谁来负责？在严跃进看来，对大城市来说，物业管理部门的尽责是很关键的，如果物业管理部门对于社区内的租赁市场有足够的监管，那么很多问题都可以在苗头上得到遏制。

“后续还是需要通过一个平台搭建的方式来引导。‘堵’的方式是很难的，但是‘疏’的方式比较简单。政府需要搭建一个平台，租赁者一旦认同此类平台，那么就会主动去注册，这个时候就可以像淘宝那样进行资格等审核，进而规范市场交易。”严跃进补充道。